央廣網(wǎng)北京5月21日消息，據中國之聲《央廣夜新聞》報道，近日，江蘇、四川、山東、湖南、福建等一些地方政府部門(mén)正在積極推進(jìn)存量商品房改為保障房：力求既能化解商品房的庫存，又能破解保障房的資金短缺問(wèn)題。

  3月底，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，提出“進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源?！?/span>

  國家統計局發(fā)布的數據顯示,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調整期,截至4月末,全國商品房待售面積65681萬(wàn)平方米,比3月末增加682萬(wàn)平方米,其中住宅待售面積增加330萬(wàn)平方米。

  去年曾參與過(guò)保障房項目第三方評估的國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲認為，將保障性住房安居工程和消化庫存結合，是一個(gè)可行的方案，“對于已經(jīng)建成的項目，反正開(kāi)發(fā)商要去庫存，就不用去新建了。我們的土地是有限的，這樣可以讓資源更加有效的配置?！?/span>

  當前，主要有三種方式推進(jìn)存量商品房改保障房，第一，政府部門(mén)直接回購社會(huì )房源,以不同方式提供給住房保障對象﹔第二，不以任何方式組織房源,以貨幣補貼的方式,鼓勵住房保障對象購置社會(huì )存量商品住宅﹔第三，政府部門(mén)為棚改居民和房企牽紅線(xiàn),集中組織房產(chǎn)推介會(huì )或組織團購,以貨幣安置的方式支持棚改居民購置位置合適和價(jià)格較低的房源。

  商品房與保障房，一個(gè)專(zhuān)盯市場(chǎng)；一個(gè)專(zhuān)供保障，“回購商品房”實(shí)施以來(lái)，在各地究竟取得了怎樣的反響與成效，這一政策又有怎樣的施行前景呢？

  吉林長(cháng)春：商品房轉保障房可試點(diǎn)先行 可以購房補貼形式為主

  吉林長(cháng)春某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監馬經(jīng)理認為，其實(shí)可以進(jìn)行試點(diǎn)先行，這樣可以“在合作中總結出更多經(jīng)驗和一些問(wèn)題，對于以后大規模的商品住房轉變成保障性住房進(jìn)行整理和梳理。任何一個(gè)企業(yè)都是追逐利潤點(diǎn)，只要利潤點(diǎn)夠的話(huà)，誰(shuí)都愿意去投資運營(yíng)這件事?！?/span>

  而對于試點(diǎn)的選擇，馬經(jīng)理認為，也應該可以具有一定的針對性，在一些企業(yè)規劃拿地，已經(jīng)存在資金鏈斷裂，包括庫存體量大，定位不合理時(shí)，政府可以出面幫助企業(yè)解決這些問(wèn)題，而且還可以解決保障性住房的問(wèn)題，實(shí)現雙贏(yíng)?！?/span>

  而對于合作形式，馬經(jīng)理更傾向采取購房補貼，“這樣整個(gè)小區品質(zhì)不下降，一分錢(qián)一分貨，第二點(diǎn)也保證我們之前業(yè)主居住的心理環(huán)境?！?/span>

  河北邯鄲：市場(chǎng)現有小戶(hù)型房子較少 與政府計劃購買(mǎi)量差距較大

  在河北省邯鄲市，今年4月29日出臺了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，邯鄲市保障性住房管理中心保障科科長(cháng)孔紅梅介紹，邯鄲市從2011年就開(kāi)始執行新建商品房按10%比例配建保障房，其中5%的廉租房、5%的公租房，政策規定這些建成后必須無(wú)償移交給政府。

  在若干意見(jiàn)中規定，減少政府投資集中建設的保障房，將以集中建設保障房為主轉向商品房配建、購買(mǎi)符合條件的庫存商品房及發(fā)放補貼等多種方式并存的模式。主城區停建、緩建部分集中建設的保障房項目，騰出部分保障房專(zhuān)項資金購買(mǎi)符合條件的庫存商品房作為保障房，提高保障性住房供給效率。

  但這樣導致的問(wèn)題，就是目前市場(chǎng)上小戶(hù)型的房子比較少，“我們統計了一下，主城區這塊就60平米以下的基本竣工的現房比較少，就是幾百套，距計劃購買(mǎi)的量還是相差比較大”。

  安徽蚌埠：政府只可給出回購“合理價(jià)” 無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商需求“最高價(jià)”

  在安徽蚌埠， 住建委住房與發(fā)展保障科科長(cháng)劉兵認為，蚌埠市目前只能采取政府購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商期房的方式，來(lái)解決城市保障房的需求， 盡管是購買(mǎi)期房，需要按照保障房需求的面積單獨建設，在目前房地產(chǎn)下行壓力較大的情況下，還是有開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)測算后表示愿意參與，“來(lái)投的還是不投的他們都有兩個(gè)理念，他們首先肯定這是對他們有好處的，因為當前大的背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很景氣，因為我們是按照進(jìn)度付款相當于團購，這樣的話(huà)蓋的積極性是很高的，之所以有的沒(méi)有來(lái)投標，就是因為價(jià)格問(wèn)題，而政府他最終只能給你合理價(jià)，而不是最高價(jià)，開(kāi)發(fā)商要的是最終的最高價(jià)?！?/span>

  劉兵坦言，目前蚌埠計劃在市區采購的918套小戶(hù)型商品房作為公租房，需要考慮的問(wèn)題很多，比如不能把保障房、公租房集中一個(gè)小區，那樣會(huì )影響開(kāi)發(fā)商商品房的出售，同時(shí)還要求開(kāi)發(fā)商必須是拿到土地，有開(kāi)發(fā)證明且保障8月份開(kāi)工，一切都符合的情況下，還要看政府給的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商是否愿意參與。盡管目前已有兩家企業(yè)中標，但二期的招標壓力很大。

  江蘇南京：共有產(chǎn)權房促保障性住房實(shí)現大并軌 梯度退出完善住房保障機制

  在江蘇南京，推行了《關(guān)于推進(jìn)南京市住房保障體系轉型的實(shí)施意見(jiàn)》等新政，南京市住房和城鄉建設委員會(huì )主任李真介紹，推出“共有產(chǎn)權房”后，南京市的保障性住房將實(shí)現大并軌，即將現有的住房保障品種整合為貨幣補貼、住房租賃、產(chǎn)權購買(mǎi)三類(lèi)，建立以共有產(chǎn)權為核心的購買(mǎi)型住房保障制度，完善住房保障體系。

  “保障對象即可承租公租房，也可申購共有產(chǎn)權保障房，尤其是低收入住房困難群體，即可選擇承租公共租賃住房，申購共有產(chǎn)權保障房，同時(shí)也可以自行去市場(chǎng)租房，領(lǐng)取租賃補貼，對征收拆遷的安置，我們拓寬了安置渠道，即可選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換，符合規定條件的，還可選擇共有產(chǎn)權保障房，以及公共租賃住房等多種租賃形式?！?/span>

  《南京市保障性住房共有產(chǎn)權管理辦法（試行）》中明確，共有產(chǎn)權房是指保障對象按出資金額比例，與政府委托部門(mén)或機構按份擁有產(chǎn)權的保障性住房。其保障對象是指江南六區范圍內，家庭收入、財產(chǎn)、車(chē)輛、住房狀況等符合特定條件的家庭，并對中低收入住房困難家庭細化了認定標準。

  值得注意的是，新政還對新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員保障降低了門(mén)檻，同時(shí)完善了退出機制。

  “退出”是當前住房保障的突出難題。對此，新政規定承租對象不再符合保障條件的，實(shí)行梯度退出，可責令其直接退出現有保障方式，由相關(guān)部門(mén)調整租金收繳或補貼檔次，直至不予補貼等方式，予以退出。

  政府回購可否消化商品房庫存 新規實(shí)施問(wèn)題頗多

  那么政府回購，對消化庫存到底能起到多大的效果？業(yè)內人士認為，關(guān)鍵看政府回購的價(jià)格。

  “一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以愿意提供部分房源作為保障房房源，主要是希望規模銷(xiāo)售降低成本，并及早回籠資金。政府回購一部分房源，對于存量房較多的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是好事，但對整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)會(huì )有負面影響?！?/span>

  開(kāi)發(fā)商王錚認為，“開(kāi)放商基本是銀行貸款的，至少不會(huì )全虧。房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)，盤(pán)活了對大家都有好處。對市場(chǎng)可能不是很好，因為它價(jià)格比較低，拿進(jìn)去再賣(mài)出來(lái)的話(huà)對市場(chǎng)波動(dòng)會(huì )比較大?！?/span>

  王錚認為，將在售的商品房改為保障房，房產(chǎn)商最擔心的還是管理問(wèn)題。

  目前部分城市還缺乏規范的操作細則，尤其是如何選擇房源和定價(jià)方面難以把握。

  三明市住建局保障科小肖告訴記者，把商品房變保障房并不是簡(jiǎn)單魔術(shù)，而是要通過(guò)選址、定價(jià)、配套等關(guān)口，這給他們的工作帶來(lái)了難度?！皣业恼叨急容^原則，細化的東西肯定需要各地自行根據當地的情況來(lái)制定，在操作細節上我們可能目前還是做得不是太到位?！?/span>

  同時(shí)，小肖告訴記者，目前，將商品房改為保障房在定價(jià)方面已經(jīng)出臺細則，將房產(chǎn)價(jià)格定為市場(chǎng)價(jià)的70%-80%，但由于房?jì)r(jià)變動(dòng)不是由他們掌控的，當房?jì)r(jià)出現大幅度變化時(shí)，房?jì)r(jià)也使得他們難以把握。

  最后，以往申請保障房需要進(jìn)行嚴格的審批過(guò)程，而這漫長(cháng)的申請審批期讓大多數市民都難以接受。而現如今，將商品房改為保障房政策一出，涉及的工作部門(mén)也將更多，流程也會(huì )更加繁瑣耗時(shí)?！艾F在主要就是因為我們審查的部門(mén)牽扯的比較多，流程、環(huán)節也比較多，銜接上可能會(huì )有一些問(wèn)題，比如我們不是要進(jìn)行多部門(mén)的聯(lián)合審查，需要很多銀行啊、證券、保險啊、這些部門(mén)配合，但我們目前都是通過(guò)手工、人工送，手工查的這些方式，中間的銜接肯定會(huì )有一些問(wèn)題?！?/span>

  市民或擔心居住小區品質(zhì)下降 商品房改保障房?jì)r(jià)格仍是關(guān)鍵

  針對這一政策，市民又有怎樣的反應呢？

  許多用戶(hù)擔心小區品質(zhì)會(huì )有所下降。對于住戶(hù)有這樣的擔憂(yōu)，寧波市保障房中心方面也向記者透露，應該會(huì )考慮在一個(gè)小區內采購幾個(gè)單元，而不會(huì )很大規模地集中在一個(gè)小區內。

  而對廣大住房者來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的莫過(guò)于房?jì)r(jià)，王振華說(shuō)，原來(lái)保障房賣(mài)起來(lái)可能只賣(mài)幾千塊，你這個(gè)商品房賣(mài)起來(lái)上萬(wàn)塊，差價(jià)這么大，怎么補賠呢？

  此外，從市面上看，商品房的面積，普遍高于保障房的面積，如果沒(méi)有明確的政策出臺，他們也不敢貿然行事。